+36 30 555-0542 info@b3ingatlan.hu

Értékelési módszerek

ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK | PIACI ÉRTÉK

Az ingatlan piaci értékének meghatározására három nemzetközileg elfogadott és alkalmazott értékelési módszerek a következők:

– piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelési módszer,

– hozamelvű értékelés módszer,

– költségalapú értékelés módszer.

Az alkalmazandó értékelési módszerek megválasztását az értékbecslés célja, az értékelendő vagyontárgy jellege, a módszer adatigénye és a rendelkezésre álló információforrás is befolyásolja. Az értékbecslési folyamat első lépésében már meg kell határozni, hogy milyen módszerrel fog történni az értékelés.

A HÁROM MÓDSZER RÉSZLETEZVE  

A módszer alkalmazásánál a piacon értékesítésre felkínált, illetve a közelmúltban eladott ingatlanokat elemezzük és összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező ingatlannal. Elméleti alapja, hogy a hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke.

Az ingatlanok esetében azonban sokkal összetettebb a kép, mivel minden ingatlan egyedi. Ezért kiigazításokat kell végezni az olyan értékmódosító tényezők hatásának kiküszöbölésére, mint például az értékesítés időpontja, az elhelyezkedés, az ingatlan mérete, a fejlesztések jellege, kora és állaga, jövőbeni hasznosíthatósága.

Első fő lépése a piaci összehasonlító adatok elemzése, majd a második fő lépése az értékmódosító tényezők számbavétele. Páros és csoportos összehasonlítással is lehetséges ezt a módszert alkalmazni.

A módszer alkalmazásának az a feltétele, hogy az értékelendő vagyontárgyhoz hasonlítható eszközöknek legyen valós piaca, s az értékelő rendelkezzen az összehasonlítást lehetővé tevő adatokkal. Ennek híján költségalapú vagy hozamelvű megközelítéssel végezhető el az értékbecslés. Leginkább lakásokra, családi házakra alkalmazzuk ezt a módszert, ahol a környéken van több hasonló ingatlan.

Ennél a módszernél azt vizsgáljuk, hogy az ingatlan képes-e a befektetett tőkére vonatkozóan elvárt megtérülést biztosítani. Számos olyan ingatlan van, amelyet eleve bérbeadásra terveznek, pl. irodaházak, hotelek, bérházak, parkolóházak.

Két, egymástól eltérő időtávú jövedelem alapú értékbecslési módszer létezik. Az egy év bérleti bevételeit figyelő módszert direkt tőkésítésnek, míg a több évet átfogó módszert diszkontált cash-flow (DCF) módszernek hívjuk.

A közvetlen tőkésítés során a jövedelemtermelő vagyontárgy stabilizált éves nettó működési bevételét tőkésítjük (osztjuk) az általános megtérülési rátával, hogy megkapjuk a valós piaci értéket.

A diszkontált cash-flow elemzés alkalmasabb az érték meghatározására, ha a vagyontárgy hasznosítása több, eltérő időtartamú és díjú bérleti szerződés alapján történik, vagy valamely ok miatt a jövőbeni bevételek eloszlása nem tervezhető egyenletes modell alapján, vagy a már említett okok következtében csak több év eredménye adhat reális képet.

Ez a módszer az értéket a vagyontárgy újra előállításának, illetve helyettesítésének költsége alapján állapítja meg. Általában ezt a megközelítést alkalmazzuk új építmények (0-5 éves), különleges célú épületek (pl. iskolák, kórházak, múzeumok, könyvtárak), sajátos szerkezetek, épületgépészeti rendszerek és berendezések esetében.

Először az ingatlan újjáépítésének aktuális költségét határozzuk meg, melyből a vagyontárgy fizikai értékcsökkenésének összegét levonva az eszköz nettó pótlási költségéhez jutunk. Második lépésben e műszaki értéket korrigáljuk a funkcionális avulás és a külső okokra visszavezethető, többnyire gazdasági jellegű értékcsökkenés miatt. Így a vagyontárgy piaci értékére kapunk becslést. A  pótlási költség az ugyanolyan funkciójú vagyontárgy megvalósításának költsége, folyó áron számolva, ugyanolyan anyagok, gyártási szabványok, technológiák felhasználásával. A fizikai avulás az eszközök rendeltetésszerű használatából származó vagy a természeti tényezők hatásaként bekövetkezett értékcsökkenés.