fbpx
+36 30 555-0542 info@b3ingatlan.hu

Kizárólagos szerződés vagy nem kizárólagos szerződés?

Nézzük meg, hogy milyen szerződésekkel dolgoznak az ingatlanirodák / ingatlanközvetítők.

Alapvetően háromféle szerződési típus közül válogathatunk, de persze nem minden irodánál lehet mindegyikből választani.

Megbízási szerződés

Kezdjük a “sima” megbízási szerződéssel. Ez a fajta nem kizárólagos, ami azt jelenti, hogy a tulajdonos hirdeti ingatlanát és mellette megbízhatja az összes ingatlanközvetítő irodát a környéken, eladó ingatlana hirdetésével, ajánlásával. Ebben az esetben csak akkor van fizetési kötelezettsége, amennyiben valamelyik irodán keresztül sikerül értékesíteni a házikót, lakást, telket…

Miért nem ajánlom ezt a szerződés típust?

Mert, ha már nyitott a tulajdonos a szerződéskötésre, akkor bőven elég egyetlen számára szimpatikus ingatlanközvetítővel szerződni. Hiszen a rengeteg iroda közül szinte biztos, hogy valamelyik iroda fogja értékesíteni az ingatlant. Miért? Mert sok esetben regisztrált vevőkkel is rendelkeznek, akik egyből megkapják a közvetítőktől a hirdetési linket. Lehet a vevő már hónapok óta arra vár, hogy felkerüljön egy számára ideális környékbeli hirdetés, amit felhívhat, megnézhet és a végén megvehet. Ha csak sima megbízási szerződést kötünk, akkor az ingatlanközvetítői jutalék jóval magasabb lesz, ami irodától és településtől is függ.

Vizsgáljuk meg azért az előnyöket is (a tulajdonos szemszögéből). Megvan rá az esély, hogy nála jelentkezik a vevő, így nem kell kifizetni a magas jutalékot, ami akár 4-6 % is lehet (múltkor láttam egy 6,4%-os jutalékot is), illetve, ha meggondolja magát, akkor bármikor felbonthatja a szerződést.

Lássuk mit gondolnak az érdeklődők, ha ennyi iroda meg van bízva. Sokan nem értik, hogy miért szerepel ugyanaz a hirdetés egymás alatt 10x – 20x is, utána meg más paraméterekkel, képekkel szintén többször a hirdetési oldalakon, ahogy épp próbálnak keresni, de csak ugyanazt látják több oldalon keresztül. (Meg lehet nézni egyes hirdetési portálokat, hogy valóban így van.) Azért, mert keresztértékesítésben dolgoznak, vagyis egy irodán belül bárki hirdetheti az ingatlant, még akkor is, ha nem volt benne, nem ismeri a tulajdonost, rosszabb esetben még a környéken sem járt.

Mit gondol, tud majd bővebb információval szolgálni az adott ingatlanról, aki még nem is járt benne?

(Ez maradjon meg költői kérdésnek :))

Ez a megoldás szerintem senkinek sem lesz jó. Nemcsak etikátlan, de még a vevőt is elbizonytalanítja a sok félrevezető hírdetés. Tehát ÍGY NE HIRDESSÜNK!

Fél kizárólagos szerződés

A második típus a fél-kizárólagos szerződés. Ez nem annyira elterjedt, de van olyan iroda, ahol még ezt is alkalmazzák. Ennek az a lényege, hogy a tulajdonos is árulja az ingatlant, de csak egyetlen egy irodával szerződik, más nem foglalkozhat vele.

Itt is csak azt tudom mondani, hogy ha már nyitott volt a szerződés aláírására, akkor miért nem bízza meg kizárólag azt az egy ingatlanközvetítőt / irodát. Hiszen ezzel foglalkoznak. Ezek szerint mégsem bízik teljes mértékben az irodában? Azért bízott meg mást is, mert önmagában sem bízik, hogy el tudja adni?

Kizárólagos szerződés

A harmadik pedig a kizárólagos szerződés, ami miatt készült ez az írás. Úgy gondolom a legjobb mindkét szerződött fél számára, vagyis a tulajdonosnak és ingatlanközvetítőnek is, de egyúttal a vevőnek is, amit később szintén kifejtek.

Miért jó a tulajdonosnak?

– Mert neki egyáltalán nem kell foglalkoznia a hirdetésekkel, érdeklődőkkel, nem fogják kora reggel vagy késő este hívni.
– Nem kell elmondani többször is telefonon, ami a hirdetésben is szerepel.
– Jóval kedvezőbb díjat fog fizetni, mintha nem kizárólagos szerződést kötött volna.
– Nem kell attól tartania, hogy kit enged be a házába. Hiszen itt a megbízott ingatlanközvetítő minden esetben előtte kitöltet vele egy megtekintési nyilatkozatot, amin rajta lesznek az érdeklődők adatai.
Ezt egy tulajdonos nem tudja megtenni. De közvetítőként már nem csak, hogy lehetősége van rá, de kötelező is elkérni az adatokat, amit a vevők nagy része tiszteletben is tart.

Tehát akinek fontos a biztonság, akkor már csak emiatt az egy érv miatt is érdemes ezt a szerződést választania.

De nem csak a fenti okok lehetnek a döntőek ingatlanértékesítés során.

Vannak olyan esetek, amikor egyáltalán nincs ideje ezzel foglalkozni a tulajdonosnak. Távol lakik az eladó ingatlanától, ez lehet akár az országon belüli több száz kilométer, de sok esetben külföldön élők is azért szeretnék eladni, mert nem használják ki az ingatlant. Ilyen esetekben mindenképpen érdemes felkeresni kizárólag a helyi értékesítőket és utána választani közülük egyet, aki a legjobb feltételekkel dolgozik és még szimpatikus is a tulajdonosnak.

Mivel csak egy ember foglalkozik az eladással, ebben az esetben nem lesznek félreértések az ingatlanközvetítők között. Mert egy érdeklődő, több irodát is felkeres és ugyanazt a lakást, házat több iroda is fogja majd ajánlani. Az is előfordulhat, hogy még meg is nézi, mert már annyi ingatlant látott, hogy a képek, adatok alapján nem tudja, hogy már járt benne. Nem kizárólagos szerződés esetén ugyanis nem szerepel cím a hirdetésben. Bizony, volt ilyen eset (nem vicc, valóban volt!), amikor az érdeklődő kiment és akkor szembesült vele, hogy ő ezt már látta mással. Ilyenkor nem csak neki rossz, hanem a tulajdonosnak is, aki felkészült az érkezésére, esetleg előbb jött el a munkahelyéről, így azt az időt magára is tudta volna fordítani. Kellemetlen a közvetítőnek is, hiszen nem volt erről tudomása és persze a vevő is ment egy felesleges kört.

Kizárólagos szerződés esetén címet is bele lehet írni a hirdetésbe, ekkor már minden résztvevő számára előnyös, hiszen az érdeklődő csak abban az esetben fog kimenni a helyszínre, ha valóban tetszik a környék, így a helyszínen valóban csak az ingatlannal kell foglalkoznia. Amennyibe a tulajdonos az ingatlanban lakik, akkor nem lesznek olyan kellemetlen esetek, hogy a vevő már be sem megy, mert a környék nem tetszik neki, ezzel is időt spórolunk egymásnak. Illetve a „Már jártam itt” eset szinte kizárt, hogy előforduljon.

Itthon sajnos még nem annyira el elterjedt, mint pl. Amerikában, hiszen ott közel 90%-ban irodán keresztül talál gazdára az ingatlan a kizárólagos szerződés miatt. De nem kell olyan messzire menni, hiszen még Ausztriában is 80% feletti az arány.

Nézzünk egy példát

Most lehet nagyon extrém példával jövök, de gondoljunk csak bele.

Mit tesz, ha elromlik az autója?

AUTÓ

INGATLAN

Ha ért hozzá, akkor megjavítja saját maga.

Itt a tulajdonos nem köt szerződést senkivel. Saját maga értékesíti ingatlanát.

Elkezdi bütykölni, de nem biztos a dolgában, ezért elviszi több szerelőhöz is, árajánlatokat kér. Egyik szerelővel csak egy alkatrészt cseréltet, a másikkal a másikat. Elkezdi beszerezni az új alkatrészeket, utána jár, de rengeteg ideje elmegy és nem is biztos, hogy olcsóbban tudja megszerezni. Mire megvannak az alkatrészek, már az egyik szerelőnek nincs ideje… (és ezt a végtlenségig lehet bonyolítani)

Nem kizárólagos szerződés

Elkezdi cserélni az egyik alkatrészt, de egy csavar valahogy nem akar lejönni. Ezért megbízza a saját állandó szerelőjét, akiben megbízik, hogy cserélje ki a hiányzó alkatrészt.

Fél kizárólagos szerződés

Hozzá sem nyúl az autóhoz, nehogy még rosszabb állapotba kerüljön. Rögtön hív egy megbízható szakembert, aki teljesen átnézi az autót, kijavítja a hibát.

Kizárólagos szerződés

Tudom, a fenti példa kicsit elvont, de csak szemléltetni akartam egy olyan esetet, ami biztosan többször előfordul egy ember életében, mint a legnagyobb vagyonának, vagyis az ingatlanának az értékesítése.

Ha a legnagyobb értéktárgyát adja el, akkor mindenképpen érdemes beszélni ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakértővel.

MIÉRT nem csak ingatlanközvetítővel?

Mert ő valóban érteni fog hozzá, hiszen az ingatlanközvetítés mellett értékbecsléssel is foglalkozik. A két szakma együtt pedig egy egészet alkot.

Nem kell mindenkinek szerződés

A cikk végén azért említést teszek azokról az ingatlan tulajdonosokról / eladókról is, akik teljes mértékben elzárkóznak az ingatlanközvetítői szerződésektől. Lehet ez egy rossz tapasztalat miatt, vagy már rutinos és tisztában van mindennel. De ez is lehet, hogy ez lesz az első ingatlan, amit eladna és szeretné magát kipróbálni. Ha az utóbbi eset, akkor érdemes megnézni a tanácsadói oldalt, ha esetleg kérdései lennének.

A tanácsadás mellett értékbecslésre is szüksége van? Akkor a két szolgáltatást együtt is megrendelheti, melyről a linkre kattintva bővebben is olvashat.

Természetesen nem kell mindenkinek segítség. Ha valóban tisztában van mindennel, van ideje, pénze és energiája ezzel is foglalkozni a saját munkája mellett. Nem érdekli kit enged a házába, akkor persze nem ajánlom egyik szerződést sem.

Összegezve a fent írtakat, nem szeretnék senkit sem rábeszélni az ingatlanközvetítői megbízásra. Természetesen lebeszélni sem szeretném. Úgy gondolom, hogy mielőtt döntést hozna, jó lenne részletezni is a megbízási típusokat, mert talán így könnyebb lesz a választás.

Vegyük figyelembe, hogy az ingatlanközvetítés is egy szakma, mely szolgáltatást nyújt. Ne várja el senki, hogy majd az ingatlanos ingyen fog dolgozni. Minden pénzbe kerül, a telefont, benzint, hirdetéseket, adókat… fizetni kell. Profi fényképezőgép, lézeres mérő, számítógép, programok… is mind pénzbe kerülnek. Nem beszélve a ráfordított munkaidőről és az évek alatt megszerzett tapasztalatokról. Sajnos ez egy olyan szakma, ahol szinte bárki dolgozhat, még végzettség és engedélyek nélkül is sokan megteszik.

Ha ingatlanközvetítőt választ, akkor bizonyosodjon meg róla, hogy valóban be van jelentve, a megfelelő végzettséggel, engedéllyel rendelkezik. Ez már egy jó kiindulópont lehet, ha ingatlanközvetítőt bíz meg eladó ingatlana értékesítésével.

Amennyiben úgy dönt, hogy engem választ, akkor a weboldalon megtalálja a szükséges engedély számokat, melyeket interneten keresztül 1 perc alatt lekérdezhet. Ingatlanközvetítői végzettségem mellett ingatlanvagyon-értékelő is vagyok. Ezért, ha csak az aktuális becsült piaci árra kíváncsi, akkor is keressen bizalommal.

Ha tetszett a cikk, ossza meg másokkal is.

Eladná ingatlanát?
Értékbecslésre, tanácsadásra van szüksége?
Vegye fel velem a kapcsolatot: