Hasznos nettó alapterület
Nagyon fontos, hogy a hasznos nettó alapterület jól legyen kiszámolva, mert ingatlan eladás esetén milliók is múlhatnak rajta. Lehet egyértelműnek tűnik, de sajnos sok esetben nem mindig olyan egyszerű az ingatlan hasznos nettó alapterületét meghatározni.
Sok esetben a hirdetési portálokon sem egyértelmű, hogy most mekkora is az eladó ingatlan. Persze a legjobb, ha van egy tervező által rajzolt hivatalos, mérethelyes alaprajz. Mert itt könnyen ellenőrizhetőek az adatok. Ettől függetlenül még itt is előfordulhatnak kisebb eltérések.
De mi van akkor, ha egyáltalán nincs hiteles, mérethelyes alaprajz? Honnan tudjuk, hogy a hirdetett négyzetméter valós? Ha nem akarunk százezreket kifizetni egy hiteles alaprajzért, akkor akár saját magunk is lemérhetjük, de ha bizonytalan, akkor mindenképpen érdemes kérni egy műszaki állapotfelmérést, alaprajzzal. Ingatlan értékbecslők ezt is vállalják, hiszen az értékbecsléshez mindenképpen szükség van ezekre a szakvélemény elkészítéséhez.
Hasznos nettó alapterület fogalma
Nézzük először a fogalmakat, amikkel találkozhatunk:
A definíciók a hatályos OTÉK (253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről) https://net.jogtar.hu/ oldalon elérhető.
Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m
(A fogalom nem vonatkozik a terek használhatóságára.)
Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe
Belmagasság: a padlószint és a födém vakolt (burkolt) vagy az álmennyezet alsó síkja közötti függőleges távolság
Helyiség: a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkező tér, a beépítetlen tetőtér kivételével
Padlószint: födémszerkezetek vagy talajon fekvő aljzatszerkezetek járófelülete
Járófelület: emberi tartózkodás vagy közlekedés céljára alkalmas felület
Összes hasznos alapterület: az összes építményszint hasznos alapterülete
Mivel nincs részletezve a terek használhatósága ezért fordulhatnak elő eltérések.
Kicsit máshogy számolják a hasznos alapterületet a
– Családok otthonteremtési kedvezményénél (CSOK);
– ÁFA törvénynél;
– Energetikai tanúsítványok vonatkozásában;
– Helyi adók vonatkozásában;
– Értékbecslési szakvéleményben.
A példa kedvéért jelen esetben most az eladás szempontjából nézzük meg, hogyan jön ki az ingatlan aktuális piaci értéke egy értékbecslés alkalmával.
Ingatlan piaci értékénél használható a nettó alapterület számítása. Itt a helyiségek állapotától és a funkciójától függően figyelembe kell venni a terek használhatóságát. Ezért van a helyszíni szemle, mert az értékbecslő ekkor méri fel az állapotát. Ezt %-os arányban egy táblázatban levezetve fogja látni a megrendelő.
Piaci érték meghatározására a legtöbb esetben piaci összehasonlító adatokkal lehet kalkulálni. Vagyis általában 3(-5) hasonló állapotú ingatlan kerül összehasonlításra az értékelt ingatlannal. Itt több tényezőt is figyelembe kell venni (erről majd egy külön fejezetben bővebben is írok, mert most a hasznos, nettó alapterület miatt született ez a cikk).
A végén a számításoknál kijön egy fajlagos m² ár, melyet az ingatlan hasznos nettó alapterületével fogunk szorozni. Így megkapjuk a becsült piaci értéket. Ezért fontos odafigyelni, hogy mennyi pontosan az ingatlan hasznos, nettó alapterülete.
Ha bizonytalan, kérje ingatlanvagyon-értékelő segítségét!
Szerző: B3 Ingatlan | Tunyogi Bálint
ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő
